Материалы подготовлены группой консультантов-методологов
ЗАО
«Интерком-Аудит»

Недвижимое имущество, приобретенное
риелторской компанией для перепродажи, в соответствии с Планом счетов
бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и
Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября
2000 года № 94н, учитывается на счете 41 «Товары».

Поступления
от выполнения работ, оказания услуг на основании Положения по бухгалтерскому
учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина РФ от 6
мая 1999 года № 32н, являются доходами по обычным видам деятельности
организации.

Пункт
5 Приказа Минфина РФ № 32н звучит так:

5.
Доходами от обычных видов деятельности является выручка от продажи продукции и
товаров, поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг (далее —
выручка).


В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за
плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов
по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связанно с
этой деятельностью (арендная плата).


В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за
плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и
других видов интеллектуальной собственности, выручкой считаются поступления,
получение которых связано с этой деятельностью (лицензионные платежи (включая
роялти) за пользование объектами интеллектуальной
собственности).


В организациях, предметом деятельности которых является участие в
уставных капиталах других организаций, выручкой считаются поступления, получение
которых связано с этой деятельностью.


Доходы, получаемые организацией от предоставления за плату во временное
пользование (временное владение и пользование) своих активов, прав, возникающих
из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной
собственности, и от участия в уставных капиталах других организаций, когда это
не является предметом деятельности организации, относятся к операционным
доходам.

Эти
доходы принимаются к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном
выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и
(или) величине дебиторской задолженности.

Пункт
6 Приказа Минфина РФ № 32н говорит о следующем:

6.
Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном
выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и
(или) величине дебиторской задолженности (с учетом положений пункта 3 настоящего
Положения).

Если
величина поступления покрывает лишь часть выручки, то выручка, принимаемая к
бухгалтерскому учету, определяется как сумма поступления и дебиторской
задолженности (в части, не покрытой поступлением).

6.1.
Величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется исходя из
цены, установленной договором между организацией и покупателем (заказчиком) или
пользователем активов организации. Если цена не предусмотрена в договоре и не
может быть установлена исходя из условий договора, то для определения величины
поступления и (или) дебиторской задолженности принимается цена, по которой в
сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет выручку в отношении
аналогичной продукции (товаров, работ, услуг) либо предоставления во временное
пользование (временное владение и пользование) аналогичных
активов.

6.2.
При продаже продукции и товаров, выполнении работ, оказании услуг на условиях
коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки оплаты,
выручка принимается к бухгалтерскому учету в полной сумме дебиторской
задолженности.

6.3.
Величина поступления и (или) дебиторской задолженности по договорам,
предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами,
принимается к бухгалтерскому учету по стоимости товаров (ценностей), полученных
или подлежащих получению организацией. Стоимость товаров (ценностей), полученных
или подлежащих получению организацией, устанавливают исходя из цены, по которой
в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных
товаров (ценностей).

При
невозможности установить стоимость товаров (ценностей), полученных организацией,
величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется стоимостью
продукции (товаров), переданной или подлежащей передаче организацией. Стоимость
продукции (товаров), переданной или подлежащей передаче организацией,
устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно
организация определяет выручку в отношении аналогичной продукции
(товаров).

6.4.
В случае изменения обязательства по договору первоначальная величина поступления
и (или) дебиторской задолженности корректируется исходя из стоимости актива,
подлежащего получению организацией. Стоимость актива, подлежащего получению
организацией, устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимых
обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных
активов.

6.5.
Величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется с учетом
всех предоставленных организации согласно договору скидок
(накидок).

6.6.
Величина поступления определяется также с учетом (увеличивается или уменьшается)
суммовой разницы, возникающей в случаях, когда оплата производится в рублях в
сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах).
Под суммовой разницей понимается разница между рублевой оценкой фактически
поступившего в качестве выручки актива, выраженного в иностранной валюте
(условных денежных единицах), исчисленной по официальному или иному
согласованному курсу на дату принятия к бухгалтерскому учету, и рублевой оценкой
этого актива, исчисленной по официальному или иному согласованному курсу на дату
признания выручки в бухгалтерском учете.

6.7.
При образовании в соответствии с правилами бухгалтерского учета резервов
сомнительных долгов величина выручки не изменяется.

В
соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной
деятельности организаций, выручка отражается в учете записью по дебету счета 62
«Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи»/субсчет 90-1
«Выручка».

В Положении по бухгалтерскому учету
«Учет материально-производственных запасов» (ПБУ 5/01), утвержденном Приказом
Минфина РФ от 9 июня 2001 года № 44н, сказано, что стоимость недвижимости
складывается из всех затрат на ее приобретение. Следовательно, помимо суммы,
уплаченной за саму недвижимость, включаются, например, затраты на регистрацию (
договора купли-продажи, права собственности на недвижимость), это делается в том случае, если такие затраты
оплачивает покупатель.

Пункт 6 Приказа Минфина РФ № 44н
звучит так:

6. Фактической себестоимостью
материально-производственных запасов, приобретенных за плату, признается сумма
фактических затрат организации на приобретение, за исключением налога на
добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных
законодательством Российской Федерации).

К фактическим затратам на
приобретение материально-производственных запасов
относятся:

суммы, уплачиваемые в соответствии с
договором поставщику (продавцу);

суммы, уплачиваемые организациям за
информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением материально
— производственных запасов;

таможенные
пошлины;

не возмещаемые налоги, уплачиваемые
в связи с приобретением единицы материально — производственных
запасов;

вознаграждения, уплачиваемые
посреднической организации, через которую приобретены
материально-производственные запасы;

затраты по заготовке и доставке
материально — производственных запасов до места их использования, включая
расходы по страхованию. Данные затраты включают, в частности, затраты по
заготовке и доставке материально-производственных запасов; затраты по содержанию
заготовительно-складского подразделения организации, затраты за услуги
транспорта по доставке материально-производственных запасов до места их
использования, если они не включены в цену материально-производственных запасов,
установленную договором; начисленные проценты по кредитам, предоставленным
поставщиками (коммерческий кредит); начисленные до принятия к бухгалтерскому
учету материально-производственных запасов проценты по заемным средствам, если
они привлечены для приобретения этих запасов;

затраты по доведению
материально-производственных запасов до состояния, в котором они пригодны к
использованию в запланированных целях. Данные затраты включают затраты
организации по подработке, сортировке, фасовке и улучшению технических
характеристик полученных запасов, не связанные с производством продукции,
выполнением работ и оказанием услуг;

иные затраты, непосредственно
связанные с приобретением материально — производственных
запасов.

Не включаются в фактические затраты
на приобретение материально — производственных запасов общехозяйственные и иные
аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с
приобретением материально — производственных запасов.


В налоговом учете стоимость недвижимости, купленной для перепродажи,
определяется также исходя из всех затрат на ее
приобретение.

Налоговый кодекс Российской
Федерации

Статья 254. Материальные
расходы

1.
Стоимость товарно-материальных
ценностей, включаемых в материальные расходы, определяется исходя из цен их
приобретения (без учета сумм налогов, подлежащих вычету либо включаемых в
расходы в соответствии с настоящим Кодексом), включая комиссионные
вознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, ввозные таможенные
пошлины и сборы, расходы на транспортировку и иные затраты, связанные с
приобретением товарно-материальных ценностей.

Внимание! Суммы регистрационных
сборов в стоимость недвижимости не включаются, они отражаются в составе прочих
расходов.

Налоговый кодекс Российской
Федерации


Статья 264. Прочие расходы, связанные с производством и (или)
реализацией


1. К прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся
следующие расходы налогоплательщика:


40) платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с
указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных
правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по
оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета
(инвентаризации) объектов недвижимости;

Следовательно, в бухгалтерском и налоговом учете
стоимость недвижимости будет разной.

Если недвижимость приобретена у
организаций или у индивидуальных предпринимателей, то риелторская компания
вправе возместить из бюджета НДС, уплаченный при ее покупке. Для этого она
обязана соблюдать ряд требований:

Налоговый кодекс Российской
Федерации


Статья 172. Порядок применения налоговых
вычетов


1. Налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 настоящего Кодекса,
производятся на основании счетов — фактур, выставленных продавцами при
приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов,
подтверждающих фактическую уплату сумм налога, документов, подтверждающих уплату
сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов
в случаях, предусмотренных пунктами 3, 6 — 8 статьи 171 настоящего Кодекса.


Вычетам подлежат, если иное не установлено настоящей статьей, только
суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении
товаров (работ, услуг), либо фактически уплаченные ими при ввозе товаров на
таможенную территорию Российской Федерации, после принятия на учет указанных
товаров (работ, услуг) с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей
и при наличии соответствующих первичных документов.


Вычеты сумм налога, предъявленных продавцами налогоплательщику при
приобретении либо уплаченных при ввозе на таможенную территорию Российской
Федерации основных средств и (или) нематериальных активов, указанных в пунктах 2
и 4 статьи 171 настоящего Кодекса, производятся в полном объеме после принятия
на учет данных основных средств и (или) нематериальных
активов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.